"IVER-ESTATE"

 Агентство комерційної

  нерухомості у Львові

 Національний банк не виділяє гроші забудовникам

Незважаючи на ентузіазм забудовників і Міністерства регіонального розвитку та будівництва, глава НБУ Володимир Стельмах підпис під документом не поставить.

Газета "ЕВ" отримала проект постанови Кабінету Міністрів, яким пропонується затвердити порядок здійснення пільгового кредитування для будівництва житла та інших об'єктів.

Відповідно до документа, пільгове кредитування забезпечується Нацбанком шляхом довгострокового рефінансування банків з компенсацією їм різниці між ставкою за кредитом і поточною ринковою ставкою з максимальним терміном до 1 січня 2012 р. Після отримання необхідних документів банк, що кредитує, у тижневий термін ухвалює рішення щодо видачі кредиту, а гроші перераховує після рефінансування від НБУ.

У випадку, якщо забудовник не зможе повернути пільговий кредит у встановлений договором термін (банкам, які кредитують дозволено не формувати резерв для покриття ризиків за іпотечними кредитами), банк отримує майнові права на побудоване житло, а згодом може його продати. При цьому він може продати житло і органам держвлади, місцевого самоврядування або Державній іпотечній установі, але загальна вартість житла буде розраховуватися за найнижчою ціною порівняно з ринковою і кошторисом витрат на його будівництво. Забудовники ж при подачі необхідних документів можуть закладати рентабельність до 15%.

Ще під час обговорення проекту Нацбанк категорично виступив проти окремих норм документа. Зокрема, було запропоновано забрати з документа пункт, що передбачає компенсацію за ставками кредиту, а також виключити норму, яка дозволяє не формувати резерв за іпотечними кредитами, оскільки вона суперечить нормативам НБУ. Але всі ці зауваження були зігноровані розробниками документа.

У Нацбанку і зараз не готові виділяти рефінансування комерційним банкам для подальшого кредитування забудовників. За поясненнями одного з членів правління НБУ, документ містить такі вимоги до рефінансування банків, які суперечать банківському законодавству.

"Наприклад, запропоновано позбавити банки від необхідності формувати резерви під кредитні ризики, пов'язані з фінансуванням забудовників. Це докорінно неправильний підхід, тому що в споруджуваних об'єктів нерухомості немає конкретного покупця,- говорить чиновник.- Якщо забудовники не зможуть вчасно виконати свої зобов'язання перед банками (наприклад, не зможуть реалізувати побудоване житло в повному обсязі), а банки будуть зобов'язані повернути НБУ рефінансування,- де візьмуться гроші?".

Крім того, вимога Кабміну до НБУ компенсувати різницю між ринковою ставкою за кредитуванням і дисконтною ставкою НБУ (за якою НБУ комерційні банки не рефінансує - реальна ставка вища на 6-7%), суперечить логіці й законодавству, відповідно до якого Нацбанк не відповідає за зобов'язаннями комбанків.

Бентежить чиновників з Інститутської й необхідність друкувати гроші для фінансування будівництва й інших інфраструктурних проектів. "В умовах кризи довгострокові інвестиції в товар або послуги без швидкого і реального виходу тільки збільшують інфляційний тиск на економіку, що падає. Депресія економіки тільки підсилюється при інвестуванні в галузі, віддалені від реальних потреб людей. У результаті, реалізуючи подібні проекти, ми не одержимо позитивного впливу на розвиток виробництва, а лише наростимо незабезпечену товарами грошову масу, що призведе до інфляції",- говорить заступник глави НБУ Олександр Савченко.

За інформацією "ЕВ", глава НБУ Володимир Стельмах не поставить підпис під проектом постанови, якщо пропозиції Нацбанку не будуть враховані.

Самі забудовники до документа ставляться позитивно. "Якщо постанова реально працюватиме - це врятує більшість будівельних компаній, оскільки зараз залучити кредит під будівництво будь-якого об'єкта досить складно.

Інша справа, що уряд може прийняти таку постанову, але банки навіть на нових умовах не захочуть кредитувати забудовників через відсутність гарантій. Ризики неповернення кредитів досить великі, а навіть добудоване житло банкам не потрібно, тому що продати вони його зможуть тільки державі",- сказав керівник однієї з великих будівельних компаній.

У свою чергу, банкіри говорять про те, що їх програма рефінансування під кредитування будівельників могла б зацікавити. "Готове житло користується попитом на ринку навіть незважаючи на кризу, тому, якщо банки будуть кредитувати добудування об'єктів зі ступенем готовності 70%, імовірність повернення інвестицій дуже висока",- сказав голова правління банку "Хрещатик" Дмитро Гриджук.

Навіть якщо забудовники не зможуть реалізувати побудовану нерухомість, то вона перейде у власність банку (як об'єкт застави), а фінансисти знайдуть можливість рефінансувати заборгованість за такими об'єктами.

Питання в банкірів викликає лише механізм визначення ставки за кредитами для забудовників. "Якщо проект постанови дозволяє їм отримати 15%-у рентабельність за об'єктом, то чому банку приділяється прибуток тільки на рівні 2%?", - говорить голова правління банку з українським капіталом. За його словами, маржа банку в цій схемі повинна бути не нижчою 5% - у цьому випадку, умови кредитування будуть об'єктивними.

Відповідно до проекту, пільгове кредитування забезпечується Нацбанком шляхом довгостроково рефінансування банків з компенсацією їм різниці між ставкою за кредитом і поточною ринковою ставкою з максимальним терміном до 1 січня 2012 р.

РЯТІВНА ПРОГРАМА ДОСТУПНОГО ЖИТЛА ДЛЯ БУДІВЕЛЬНОЇ ГАЛУЗІ

Сьогодні Мінрегіонбуд готує нову рятівну програму для будівельної галузі, яка розрахована на 2010-2017 роки.

Нинішня схема передбачає виділення державою громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, перших 30% внеску від вартості житла по Україні. Решта покупець повинен буде сплатити сам, причому пільгове іпотечне кредитування банками поки не передбачено.

Як кажуть в Мінрегіонбуді, в 2010 році вартість житла по Україні не перевищить 4,5 тис.грн. за квадратний метр в регіонах і 5,9 тис. грн у Києві.

У програму планується залучити житлові будинки та комплекси, які будуються за державної підтримки, в тому числі об'єкти з готовністю 70%. Механізм відбору знову буде розробляти уряд.

На думку глави будівельного міністерства, в цілому, добудова будинків з готовністю 70% може коштувати трохи більше 4 млрд. гривень, а на недобуди з готовністю 50% потрібно близько 8 млрд. гривень.

Міністр підрахував, скільки грошей на руках у населення України: 150 млрд. гривень і 48 млрд. доларів. Ці кошти - при створенні належних умов і ощадної ціновій політиці на ринку житла по Україні - можуть бути інвестовані громадянами саме в нерухомість.

Крім того, знижувати вартість квартир автори програми планують за рахунок надання безкоштовних ділянок під будівництво, забезпечених інженерно-транспортної та соціальної інфраструктурою, і звільнення будівельних компаній від відрахувань.

Експерти вже оцінили цю програму доступного житла по Україні. Оцінки досить скептично. Так, за даними члена Ради підприємців при Кабміні В'ячеслава Кредісова, для забезпечення житлом всіх 300 тисяч українських черговиків потрібно 200 млрд. гривень. Але таких грошей у найближчі роки у держави не буде.