"IVER-ESTATE"

 Агентство комерційної

  нерухомості у Львові

 

 

Оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна

 

 

 

Питання оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна зачіпають безліч осіб, тому що ринок нерухомості не стоїть на місці і набирає нових обертів. Так, наступного року на ринку нерухомості збільшиться кількість угод. Тенденція до збільшення числа угод пов'язана, в першу чергу, з усвідомленням власниками того, що цін на нерухомість як в 2008 році вже не буде, тому власники нерухомого майна будуть психологічно готові продавати активи з актуальної ринкової вартості. Саме тому питання оподаткування операцій з нерухомістю стає актуальним і з'являється на порталі ЮрдопомогА.

 

Порядок оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна регламентується статтею 11 Закону України від 22.05.2003 N 889-IV «Про податок з доходів фізичних осіб».

 

Відповідно до пункту 1.10 статті 1 Закону N 889 нерухоме майно (нерухомість) це об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.

 

Підпунктом 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону N 889 встановлено, що при продажу нерухомого майна, яке перебувало у власності платника податку на момент набрання чинності цим Законом (з 01.01.2004), дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу на протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.

 

У той же час, згідно з підпунктом 11.1.2 пункту 11.1 статті 11 Закону N 889 дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного об'єкта нерухомості, зазначеного у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від продажу об'єкта нерухомості, відмінного від того, який зазначений у підпункті 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону, тобто 5%.

 

Відповідно до підпункту 11.1.3 пункту 11.1 статті 11 Закону N 889 дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

 

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єктів нерухомого майна, придбаних у власність платником податку після набрання чинності Закону N 889.

 

Податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в статті 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору (частина перша пункту 11.3 статті 11 Закону N 889).

 

Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом (частина третього пункту 11.3 статті 11 Закону N 889).

 

Враховуючи зазначене, у разі продажу платником податку протягом звітного податкового року однієї земельної ділянки та однієї квартири, загальна площа якої не перевищує 100 квадратних метрів, дохід, отриманий від продажу земельної ділянки, оподатковується згідно з підпунктом 11.1.2 пункту 11.1 статті 11 Закону N 889 за ставкою 5%, а дохід, отриманий від продажу квартири, відповідно до підпункту 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону N 889, не обкладається податком.

 

Платник податків має можливість повернення з бюджету зайво (надміру) сплаченого ним у звітному році податку з доходів фізичних осіб при продажу нерухомості на підставі поданої протягом цього звітного податкового року податкової декларації та підтверджуючих документів про фактичну сплату податку.

 

 

 

Податок на нерухомість - чи готові ми до нього ?

 

Введення податку на нерухомість - завжди було хвилюючою темою в незалежній Україні. І вона нерідко знову "спливла" перед черговими парламентськими або президентськими виборами, що, по суті, відбувається і зараз. Інфобуд провів своє дослідження, чи потрібний зараз податок на нерухомість Україні, а якщо потрібний, то в якій формі.

Перший віце-президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Ігор Однопозов, вважає, що цей вид податку можновладці дуже часто іменували "податком для багатих". По суті, ціль введення такого податку (яка звучала, принаймні, з вуст деяких політиків, наприклад, народного депутата Андрія Павловського - автора законопроекту № 2113 від 2008 року "Про податок на нерухоме майно (нерухомість)") була дуже шляхетною. Партія БЮТ хотіла ввести цей вид податку тільки для власників "замків", величезних квартир, а простих смертних, тих, хто "задовольнявся" хоча б трикімнатною квартирою взагалі не "чіпати".

Однак, як вважає юрист Тетяна Монтян, податок на нерухомість або повинні платити всі, але по-чесному, або його взагалі ніхто не повинен платити.

Начальник департаменту будівництва, нерухомості та земельного права АК "Коннов і Созановський" Віталій Правдюк говорить, що на сьогоднішній день на розгляді Верховної Ради України перебуває кілька законопроектів, що передбачають введення податку на нерухомість. Це законопроект "Про податок на нерухоме майно (нерухомість), відмінне від земельної ділянки", зареєстрований у ВР України під номером № 3533; законопроект № 2378 з тією ж назвою за своєю суттю не відрізняється від законопроекту № 3533 і законопроекту № 2113 "Про податок на нерухоме майно".

Проектом № 3533 передбачається введення податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки. Проект № 2113 відмінностей між нерухомістю і землею не проводить, однак за змістом більшості положень законопроекту видно, що мова йде саме про нерухоме майно, відмінне від землі. Законопроект № 2113 передбачає оподаткування фізичних осіб, які володіють нерухомістю загальною площею 300 кв. м і більше, і юридичних осіб та СПД, які володіють нерухомістю понад 100 кв. м.

Згідно із законопроектом № 2113 для фізосіб, які володіють від 300 до 350 кв. м нерухомого майна, установлюється ставка 0,5%. А далі, зі збільшенням на 50 кв. м ця ставка підвищується щоразу на 1%. Ну, а кому пощастило мати більше, ніж 510 кв. м, той уже повинен розщедритися і викласти 5%. Оплачувати чимало повинні і юрособи: 100-150 кв. м обкладаються 1% і далі на кожні зростаючі 50 кв. м відсоток збільшується на одиницю.

А от ставка податку на нерухомість згідно законопроекту № 2378 і його "близнюка" документу № 3533 повинна встановлюватися місцевими органами влади у розрахунку на рік у гривнях за 1 кв. м площі об'єкта оподатковування. Виходячи з аналізу тексту Проекту № 3533, можна зробити висновок, що зазначений документ являє собою перероблений проект № 2378 з урахуванням зауважень Профільного комітету Верховної Ради і Головного науково-експертного управління.

Тетяна Монтян впевнена, що оплата цього виду податку, враховуючи квадратні метри, є неправильною та абсурдною. На її думку, платники податків будуть знаходити елементарні способи "мінімізації" цього виду податку - реєструвати "зайву" площу на родичів, знайомих або на якісь "ліві" юридичні особи. Більше того, вона говорить, що податок повинен платитися у вигляді відсотків від вартості нерухомого майна.

Ігор Однопозов, також стверджує, що цей податок повинен бути невисоким, наприклад, 0,01%.

Експерти, опитані Infobud, одностайні в думці, що країна не готова до впровадження в життя податку на нерухомість. Як відзначає Ігор Однопозов, по-перше, в Україні не створений реєстр власників нерухомості. "У цьому важливому реєстрі, який є в будь-якій цивілізованій країні, повинна перебувати інформація про всіх фізичних і юридичних осіб, які володіють або коли-небудь володіли тією або іншою нерухомістю (останнє теж дуже важливо). Сьогодні ж в Україні є інформація про осіб і об'єкти, якими вони володіють у цей момент", - говорить експерт. По-друге, в Україні так і не створений кадастр земель. Але ж земля теж є нерухомістю. Сьогодні в цьому сенсі існує повна плутанина - земельні ділянки для садівництва, під особисте підсобне господарство, під окремими будовами і т.д. Такого, на думку Тетяни Монтян, бути взагалі не повинно.

Таким чином, Україна не готова до введення цього податку і над цим потрібно ще серйозно потрудитися. Як видно, роботи має бути чимало в сфері вироблення нових законодавчо-правових актів, а також нових загальнодержавних реєстрів. Останні, на думку експертів, складніше розробити і впровадити, ніж закони та нормативи. Пояснюється це тим, що нерухомість і земля далекі від обліку та впорядкування.