"IVER-ESTATE"

 Агентство комерційної

  нерухомості у Львові

Чи є сенс перепрофілювати житло під офіс

До кризи здати квартиру під офіс було набагато вигідніше, ніж передати в оренду мешканцям.

Однак зараз орендні ставки на домашні офіси знизилися в два рази і попит на них незначний. Чи є сенс перепрофілювати житло під офіс?

Як і в інших сегментах нерухомості, орендні ставки на офісні приміщення з початку року значно знизилися - на 30-70%. Крім того, відбувся перерозподіл поточного попиту: деякі компанії змінюють свої офіси в центрі Київа на більш дешеві площі на околицях. Інші - вважають за краще офіс більш високої якості на прийнятних для себе умовах - через падіння орендних ставок вони можуть собі це дозволити.

Що стосується цін, то сьогодні, за даними компанії Colliers Internstional, офіси класу С (неспеціалізовані побудовані або відреставровані будівлі, розташовані зазвичай поза центром міста) можна здати за $ 10 - 15 в місяць за "квадрат". Для порівняння, офіс класу А (приміщення в нових офісних комплексах обладнаних і бізнес-центрах в центрі міста) у Києві коштує $ 25 - 30 за 1 м ² на місяць. У такій ситуації що здаються під офіси квартири виглядають більш привабливо.

Офіс у квартирі

До початку кризи здавати квартиру під офіс було справою вигідним і прибутковим: орендні ставки становили $ 20 - 80 за 1 м ² і при продажу така нерухомість коштувала на 40% дорожче, ніж житлова. Зараз ситуація змінилася - орендні ставки на домашні офіси знизилися в два рази, а попит досить млявий. І це не дивно, зараз все ще пустує безліч спеціалізованих приміщень, причому за такою ж ціною, яку вимагають і власники домашніх офісів. У середньому мінімальна планка оренди за надомну офіс у столиці можна порівняти з офісними приміщеннями класу С - від 80 грн за 1 м ². Виходить, що, наприклад, однокімнатна квартира-офіс площею, скажімо, 50 м ² принесе власникові в місяць 4000 грн. Здача такої квартири під житло дасть приблизно 2500 грн на місяць, пишуть "Деньги".

Але як би не була приваблива різниця, слід зважити всі за і проти перепрофілювання житла в офіс. Адже витрати можуть окупатися дуже довго, а сам процес переведення в нежитловий фонд здатний затягтися на 6-12 місяців.

Тонкощі операції

У Житловому кодексі України написано, що

переведення приміщення з житлового фонду в нежитловий можливе, якщо квартира непридатна для проживання. Насправді ж житлові приміщення перших поверхів легко перетворюються в офіси, перукарні, магазини і так далі. Виводять з житлового фонду квартири і на інших поверхах. Однак, за словами представника компанії "Норма" Олега Сидненко, недоцільно виводити з житлового фонду квартири, які розташовані вище першого поверху, оскільки це досить складний процес. За словами експерта, власники квартир-офісів на другий і більш високих поверхах житлових будинків вирішують це питання простіше: реєструють себе в якості приватних підприємців, сплачують єдиний податок і "використовують власну квартиру у підприємницькій діяльності" - здають її.

Але в будь-якому випадку не можна перекладати приміщення в нежитловий фонд, якщо квартира є житловий (тобто в неї хтось прописаний). Особам, які не мають офіційного альтернативного житла, в перепрофілювання приміщення, швидше за все, буде відмовлено. Вартість робіт з переведення квартири їх житлового фонду в нежитловий може оцінюватися в столиці в $ 10 тис. і більше - все залежить від зговірливості сусідів, місцевої влади та інших тонкощів дозвільної процедури. Перепланування та / або облаштування окремого входу в квартиру обійдуться приблизно в $ 10 - 15 тис. Ну і податки, які власник офісу повинен платити справно, заберуть ще приблизно по 200 грн щомісяця. Отже, виходить, що, купивши сьогодні квартиру за $ 60 тис. і витративши не менше $ 25 тис. на дозвільно-ремонтні процедури, окупити офіс вдасться за 16 років - якщо орендні ставки не піднімуться. Здаючи квартиру як житло, "вийти на нуль" вдасться взагалі не раніше ніж через 23 роки.

І все-таки сенс у перепрофілювання є - коли почнеться економічне піднесення, а він не за горами, орендні ставки рвонуть вгору зі швидкістю ракети.

Тонкощі перекладу

- Потрібно переводити в нежитловий фонд приміщення, якщо потрібні перебудова, прибудова, перепланування, окремий вхід в приміщення (наприклад, перукарня, магазин і т. п.), а також квартири, розташовані вище першого поверху, за умови що нижележащие приміщення вже переведені в нежитловий фонд;

- Не треба перекладати приміщення в нежитловий фонд, якщо характер діяльності не вимагає конструктивних змін приміщення (наприклад, підприємець займається інтернет-бізнесом, і його квартира є його офісом).

Список документів:

 - Правовстановлюючий документ на квартиру;

 - Техпаспорт на квартиру;

 - Ксерокопія паспорта;

 - Довідка про відсутність заборгованості по комунальних послугах;

 - Копія ідентифікаційного коду;

 - Ескізний варіант облаштування окремого входу;

 - Згоду власників квартир будинку, яке завірене ЖЕК'ом або нотаріально на переведення           квартири в    нежитловий фонд та облаштування окремого входу в цю квартиру;

 - Форма № 3 з ЖЕК'а;

 - Форма № 2 з ЖЕК'а.

Умови: Забороняється переводити квартиру під розміщення виробництва.

Доведеться обов'язково платити пайові внески на розвиток інфраструктури міста згідно з розрахунками, які надає Головне управління економіки міста.

Незаконно збудовані особняки є можливість узаконити

В Україні в 2010 році може бути введено в експлуатпацію близько 1 млн кв. м житла за рахунок прийнятого урядом в 2009 році тимчасового порядку введення приватних жилих будівель особнячного типу, самовільно збудованих до 1 січня 2008 року, прогнозує в.о. міністра регіонального розвитку та будівництва Василь Куйбіда.
Згідно документу всі приватні будівлі особнячного типу, побудовані без дозволу в період з 5 серпня 1992 року до 1 січня 2008 року, можуть бути прийняті в эксплуатацію органами Держархбудінспекціі на підставі відповідної заяви від фізичної особи, яка побудувала будівлю,

до 31 грудня 2010 року.

Незначна активізація на ринку заміської нерухомості є новою тенденцією. Покупців усе частіше цікавлять здвоєння будинку - таунхауси. Усе  частіше стають покупцями рідні.

Експерти пов'язуються збільшену популярністю таунхаусів з їх здешевленням. За  час кризи ціна таунхаусів у Львові знизилася на 20-50% - до $ 800-1300 за 1 кв.м залежно від місця розташування. Таким чином, сьогодні таунхаус можна придбати за $ 80 -100 тис., що на 20% дешевше котеджу. До кризи через українську специфіку ситуація була протилежною. Спочатку таунхауси позиціонувалися як сегмент житла економ-класу, максимальна вартість якого не повинна перевищувати, за докризовими цінами, $300 тис. Однак недосвідченість вітчизняних девелоперів (наприклад, зводилися таунхауси у Львові площею більше 250 кв. м) призвела до подорожчання цього виду заміської нерухомості. Таунхауси мусили конкурувати з окремо розташованими котеджами. У результаті основна перевага таких будинків - співвідношення ціни і площі - нівелювалася. «Зниження ціни розставило все по місцях. Таунхаус - це житло економ-класу, а у нас ціна склалася на них, як на бізнес- і еліт-об'єкти