сторінка 3 :: Агенство комерційної нерухомості для малого та середнього бізнесу IVER Lviv

КОМЕРЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ - ЖИТЛО ПІД ОФІС

Чи є сенс перепрофілювати житло під офіс

До кризи здати квартиру під офіс було набагато вигідніше, ніж передати в оренду мешканцям.

Однак зараз орендні ставки на домашні офіси знизилися в два рази і попит на них незначний. Чи є сенс перепрофілювати житло під офіс?

Як і в інших сегментах нерухомості, орендні ставки на офісні приміщення з початку року значно знизилися - на 30-70%. Крім того, відбувся перерозподіл поточного попиту: деякі компанії змінюють свої офіси в центрі Київа на більш дешеві площі на околицях. Інші - вважають за краще офіс більш високої якості на прийнятних для себе умовах - через падіння орендних ставок вони можуть собі це дозволити.

Що стосується цін, то сьогодні, за даними компанії Colliers Internstional, офіси класу С (неспеціалізовані побудовані або відреставровані будівлі, розташовані зазвичай поза центром міста) можна здати за $ 10 - 15 в місяць за "квадрат". Для порівняння, офіс класу А (приміщення в нових офісних комплексах обладнаних і бізнес-центрах в центрі міста) у Києві коштує $ 25 - 30 за 1 м ² на місяць. У такій ситуації що здаються під офіси квартири виглядають більш привабливо.

Офіс у квартирі

До початку кризи здавати квартиру під офіс було справою вигідним і прибутковим: орендні ставки становили $ 20 - 80 за 1 м ² і при продажу така нерухомість коштувала на 40% дорожче, ніж житлова. Зараз ситуація змінилася - орендні ставки на домашні офіси знизилися в два рази, а попит досить млявий. І це не дивно, зараз все ще пустує безліч спеціалізованих приміщень, причому за такою ж ціною, яку вимагають і власники домашніх офісів. У середньому мінімальна планка оренди за надомну офіс у столиці можна порівняти з офісними приміщеннями класу С - від 80 грн за 1 м ². Виходить, що, наприклад, однокімнатна квартира-офіс площею, скажімо, 50 м ² принесе власникові в місяць 4000 грн. Здача такої квартири під житло дасть приблизно 2500 грн на місяць, пишуть "Деньги".

Але як би не була приваблива різниця, слід зважити всі за і проти перепрофілювання житла в офіс. Адже витрати можуть окупатися дуже довго, а сам процес переведення в нежитловий фонд здатний затягтися на 6-12 місяців.

Тонкощі операції

У Житловому кодексі України написано, що переведення приміщення з житлового фонду в нежитловий можливе, якщо квартира непридатна для проживання. Насправді ж житлові приміщення перших поверхів легко перетворюються в офіси, перукарні, магазини і так далі. Виводять з житлового фонду квартири і на інших поверхах. Однак, за словами представника компанії "Норма" Олега Сидненко, недоцільно виводити з житлового фонду квартири, які розташовані вище першого поверху, оскільки це досить складний процес. За словами експерта, власники квартир-офісів на другий і більш високих поверхах житлових будинків вирішують це питання простіше: реєструють себе в якості приватних підприємців, сплачують єдиний податок і "використовують власну квартиру у підприємницькій діяльності" - здають її.

Але в будь-якому випадку не можна перекладати приміщення в нежитловий фонд, якщо квартира є житловий (тобто в неї хтось прописаний). Особам, які не мають офіційного альтернативного житла, в перепрофілювання приміщення, швидше за все, буде відмовлено. Вартість робіт з переведення квартири їх житлового фонду в нежитловий може оцінюватися в столиці в $ 10 тис. і більше - все залежить від зговірливості сусідів, місцевої влади та інших тонкощів дозвільної процедури. Перепланування та / або облаштування окремого входу в квартиру обійдуться приблизно в $ 10 - 15 тис. Ну і податки, які власник офісу повинен платити справно, заберуть ще приблизно по 200 грн щомісяця. Отже, виходить, що, купивши сьогодні квартиру за $ 60 тис. і витративши не менше $ 25 тис. на дозвільно-ремонтні процедури, окупити офіс вдасться за 16 років - якщо орендні ставки не піднімуться. Здаючи квартиру як житло, "вийти на нуль" вдасться взагалі не раніше ніж через 23 роки.

І все-таки сенс у перепрофілювання є - коли почнеться економічне піднесення, а він не за горами, орендні ставки рвонуть вгору зі швидкістю ракети.

Тонкощі перекладу

- Потрібно переводити в нежитловий фонд приміщення, якщо потрібні перебудова, прибудова, перепланування, окремий вхід в приміщення (наприклад, перукарня, магазин і т. п.), а також квартири, розташовані вище першого поверху, за умови що нижележащие приміщення вже переведені в нежитловий фонд;

- Не треба перекладати приміщення в нежитловий фонд, якщо характер діяльності не вимагає конструктивних змін приміщення (наприклад, підприємець займається інтернет-бізнесом, і його квартира є його офісом).

Список документів:

- Правовстановлюючий документ на квартиру;

- Техпаспорт на квартиру;

- Ксерокопія паспорта;

- Довідка про відсутність заборгованості по комунальних послугах;

- Копія ідентифікаційного коду;

- Ескізний варіант облаштування окремого входу;

- Згоду власників квартир будинку, яке завірене ЖЕК'ом або нотаріально на переведення квартири в нежитловий фонд та облаштування окремого входу в цю квартиру;

- Форма № 3 з ЖЕК'а;

- Форма № 2 з ЖЕК'а.

Умови: Забороняється переводити квартиру під розміщення виробництва.

Доведеться обов'язково платити пайові внески на розвиток інфраструктури міста згідно з розрахунками, які надає Головне управління економіки міста.

НОВИНИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

ЯК ПРАВИЛЬНО ЗНЯТИ КВАРТИРУ

Небагато знайдеться людей, яким, хоча б раз у житті, не доводилося знімати квартиру. Закордонна нерухомість також не є виключенням, там кожна друга молода пара знімає квартиру. Для того, щоб зняти квартиру, може бути безліч самих різних причин.

Частіше за все, необхідність зняти квартиру у Львові виникає у молодих людей, які створили свою родину, і хочуть жити самостійно, незалежно від своїх батьків. Крім того, квартири знімають у Львові ті люди, які приїжджають у відрядження, або студенти, які приїжджають на навчання з інших міст, і не хочуть жити в гуртожитках.

Якщо у вас виникла така необхідність зняти квартиру у Львові, ви можете зробити це, як за допомогою оголошень у газетах, так і за допомогою спеціальних агентств з нерухомості. Але, слід зауважити, що шукати квартиру у Львові самому, в наші дні, дещо ризиковано, оскільки, зараз існує безліч аферистів, які беруть гроші за оренду квартири у Львові, а потім виявляється, що це були навіть і не господарі цієї квартири, пише ЗАВТРА.

Таким чином, знімаючи квартиру у Львові самостійно, ви можете залишитися і без грошей, і без квартири. Так, що, краще підстрахуватися і знайти квартиру, звернувшись до агенції з нерухомості. І не бійтеся, що в цьому випадку квартира виявиться трохи дорожче, зате у вас будуть офіційні документи, договір, який буде доводити те, що ви, дійсно, зняли квартиру у Львові, оплатили її, і можете нею користуватися протягом усього терміну, зазначеного в договорі .

Крім того, знімаючи квартиру у Львові за допомогою агентства з нерухомості, ви можете висловити всі свої побажання з приводу того, в якому районі ви хотіли б у Львові, який планування і на якому поверсі. І агентство нерухомості, при пошуку підходящої для вас квартири, врахує всі ваші побажання. Ви ж, позбавите себе від необхідності бігати по всьому місту, в пошуках житла, і, головне, ви позбавите себе від ризику, бути обманутим.

Якщо ви знімаєте квартиру у Львовіна тривалий період, то, розповідаючи в агенції з нерухомості свої побажання, ви так само можете звернути увагу агента нерухомості на те, що вам необхідно наявність поруч з будинком, скажімо, дитячого садка чи школи. Такі побажання так само враховуються, коли для вас підшукується у Львові.

Але, навіть якщо ви користуєтеся послугами агенції з нерухомості, яка вам допоможе купити нерухомість, вам все одно необхідно виїхати на місце і подивитися, запропонований вам варіант або варіанти, перш, ніж підписувати договір про оренду. Адже, не виключено, що вам може щось і не сподобається в цій квартирі. Але ж вам, все-таки, в ній жити, і не один день.

Буває таке, що сама квартира вас влаштує повністю, але коли ви побачите двері сусідів, або самих сусідів, вас може щось і не влаштувати. А це дуже важливо, з ким поряд вам належить жити. Так, що, навіть користуючись послугами агентства з нерухомості, не варто купувати кота в мішку, будьте уважні. Адже розірвати контракт потім буде набагато складніше.

Та й гроші свої повністю повернути ви не зможете, оскільки, існує таке поняття, як неустойка. І якщо договір буде розірвано з вашої ініціативи, то вас можуть зобов’язати виплатити цю неустойку, хоча, найчастіше, просто сплачена вами оренда і йде в рахунок цієї самої неустойки.

Якщо ви хочете зняти квартиру в тому ж місті, де і живете, то розпитайте своїх друзів і знайомих про те, в яке саме агентство з нерухомості вам найкраще звернутися. Адже, якщо про роботу будь-якого агентства з нерухомості ви почуєте не дуже хороші відгуки, то, погодьтеся, що ви туди навряд чи підете.

Ну, а з гарними рекомендаціями, вам буде спокійніше, ви будете впевнені, що вам, дійсно, допоможуть знайти саме те, що вас найбільше влаштує. Ви запитаєте, а як же бути, якщо хочеш зняти квартиру в іншому місті, де нікого не знаєш, у кого питати ради в цьому випадку. Все дуже і дуже просто. Є такий помічник, як інтернет.

У наші дні, практично, всі офіційні, надійні фірми, компанії, підприємства, мають свій сайт в локальній мережі інтернет. І агентства з нерухомості не є в цьому відношенні винятком. Вам необхідно скористатися пошуковою системою локальної мережі інтернет, набрати ключову фразу, ну, наприклад, нерухомість в Чебоксарах купити квартиру, або агентство з нерухомості, при необхідності, введіть місто, в якому ви хочете сіяти квартиру, і до ваших послуг будуть усі агентства з нерухомості, які вам потрібні.

Ви зможете прочитати про їхню роботу, подивитися відгуки тих клієнтів, які вже скористалися їх послугами. Мало того, якщо ви виберете потрібне вам агентство з нерухомості, то ви можете зробити замовлення прямо по інтернету, і коли ви приїдете в те місто, де хочете зняти квартиру, то вас вже будуть чекати декілька варіантів. Вам же залишиться лише вибрати той, який вас найбільше влаштує.

Але, як би ви не хотіли зняти квартиру дешевше, все-таки, ніколи не домовляйтеся з незнайомими людьми на вокзалах і в аеропортах. Адже, в більшості випадків, саме так люди і трапляються на вудку аферистів. Адже не дарма ж кажуть, що скупий платить двічі. Краще заплатити агенству з нерухомості, і бути спокійним, що до вас не прийдуть посеред ночі справжні господарі квартири і не виженуть вас на вулицю.

Дефіцит складських приміщень по Україні

Останній аудит експертів по нерухомості доводить те, що у великих містах залишається гострий дефіцит сучасної складської нерухомості у Львові та по області, такої як: склади, цехи, та виробничі площі. Якщо будівництво житла, торгівельних та офісних центрів у Львові та по усій країні набрало широкого розмаху, то в зведенні складів у Львові та по усій країні ажіотажу довго не спостерігалося. У результаті попит на склади та промислові приміщення у Львові істотно випереджав пропозицію. Так, декілька років тому в Україні пропонувалося для оренди складів та виробничих площ всього біля 8 млн. кв.м. Для України, де унаслідок випереджаючого зростання роздрібної і оптової торгівлі, розвитку промисловості ринок комерційної нерухомості зростає щорік на 20—30%, проте цього недостатньо. У столиці на 1200 жителів доводилося біля 40 кв.м. складських та виробничих приміщень, за даними експертів в інших великих містах складських та виробничих приміщень – в два рази менше, в цілому по країні цей показник складає менше 17 м2. У країнах Західної Європи рівень складських та виробничих приміщень на душу населення в 18-20 разів вище. На початок 2009 року в столиці та області не задоволена потреба у високоякісних складах складала до 600 тис. кв.м
Дефіцит в оренді складів та виробничих приміщень призводить до того, що ставки на оренду висококласної складської нерухомості в Києві виявилися на 20—50% вище, ніж в країнах Східної і Центральної Європи. Ще гірше ситуація в регіонах, де склади класів «А» і «В» представлені в одиничних екземплярах. Так, в Одесі ціни на оренду складів за декілька останніх років зросли на 65%, орендні ставки з розрахунку на квадратний метр, залежно від якості складських та виробничих приміщень, коливаються від 3 до 10 дол. США. При тому, що пропонуються в основному об'єкти, далекі від досконалості з причини відсутності якісної пропозиції. Лише 11% складів та цехів відповідають вимогам класу «А» або «В». 50% складів міста представляють сегмент «Д», 28% – «С», ще 11% складів і зовсім не можуть бути класифіковані. У Львові вартість оренди складів за рік підвищилася на третину. Оренда старих приміщень з мінімальним, до того ж застарілим устаткуванням обходиться в 4-5 дол. за1 м2, а таких, які по облаштуванню наближаються до класів «А» і «В», – 12-14 дол. В той же час, компаніі, що створюють або розширюють свій бізнес, навіть при таких цінах знайти потрібні площі для зберігання товарів на складах у Львові та по усій країні складно. У Харкові, Дніпропетровську і інших крупних містах по задоволенню попиту на склади та виробничі приміщення ситуація не краща. Облаштованих складів у вільному обороті до останнього часу просто не було.
Відставання в розвитку складської нерухомості обумовлене не лише тим, що сучасна ринкова економіка України отримала від радянських часів склади низького класу. Ці приміщення до того ж виявилися розміщеними не там, де вимагається, що породило додаткові труднощі у вирішенні і так досить складної проблеми. Справа у тому, що, висока ефективність перевезень досягається лише тоді, коли склади, які орендуються, розміщуються поза містами. Найкращі місця розташування складів – приміські території, поблизу жвавих автотрас і транспортних розв'язок. Це зручно містам, оскільки дороги звільняються від великовантажного транспорту, це вигідно орендарям складів, які отримують дешевші послуги із зберігання вантажів. Для вирішення проблеми необхідно йти шляхом всіх цивілізованих країн, переміщуючи складську нерухомість з міст в передмістя.
Більш тривалий час буде потрібно для вирішення "складської" проблеми в інших великих містах, де будівельний бум на об'єкти комерційної нерухомості лише починається. Але процес вже пішов. Більшість компаній з тих, які будують в столиці, готуються до виходу в провінції.
Фінансова криза більшою мірою торкнулася ринку житлової нерухомості. Ринок комерційної нерухомості, через свою ненасиченість менш постраждав. Одним з показників цього є те, що ставки оренди на складські та виробничі приміщення у Львові залишаються більш-менш стабільними.
В даному випадку, вважають експерти, ринок складської нерухомості, можна сказати, стоїть відособлено і на нього не поширюються тенденції, які характерні для іншої комерційної, а тим більше для житлової нерухомості.